自2026年4月1日起，乌兹别克斯坦将实施重大交易结算的新规定：房地产和汽车的购买，以及价值超过2500万苏木的商品和服务，将完全以非现金形式支付。当局预计，这一措施将有助于减少影子经济的份额，并提高金融流动的透明度。
该倡议是在房地产市场系统性问题背景下被采纳的。税务机关经常记录在买卖协议中低估住房价值的案例——从象征性的每平方米价格，到大型物品的注册金额与市场价值不符。
据当局称，建筑行业仍是经济中最具挑战性的领域之一。影子行业在建筑中的份额估计为41%，约为97万亿苏姆。欠缴税款达1.2万亿苏木，已确认的挪用公款达2030亿苏木。
超过一半的工人继续非正规工作，市场上发生了大量住房低估案例：数万套公寓以低于每平方米120万苏姆的价格发行。
从四月起，房地产交易的结算将完全以非现金形式进行。此外，从七月起，托管账户系统可能开始运作——早些时候，Spot与专家分析了这一机制的运作方式及其引入原因。与此同时，截至发文时，两项倡议的详细监管程序和附例尚未公布。
为了理解向无现金支付转型如何改变住房市场，Spot与房地产市场参与者——开发商、房地产公司和相关领域专家——讨论了该倡议。他们谈到了市场对新规则的准备程度，这如何影响价格和销售，以及行业参与者面临的风险。
参加课程的有：
开发公司NRG-BI的代表——开发者职位;
GK&P投资与战略市场评估管理合伙人Yodgor Gafurov;
阿列克谢·列图诺夫斯基，CMWP乌兹别克斯坦项目咨询与数据管理主管——房地产市场分析与咨询评估。
市场如何评估变化
Spot采访的所有专家都同意，向完全无现金支付转型是一个及时且系统的决定。专家指出，市场长期以来一直受到不透明和“灰色”制度的影响，尤其是在次级住房领域。
GK&P管理合伙人约德戈尔·加富罗夫称该措施“是迟来的决定”，并补充道：“这是一个系统性转变，将影响所有市场参与者。”加富罗夫表示，此次改革还将增强市场的投资吸引力。
乌兹别克斯坦Keller Williams房地产代理网络的管理合伙人Artur Yugay也认为这些变化合乎逻辑。
“房地产市场现在非常不透明。从最初几天起我们就一直在为这个问题苦恼，但独自一人完成这件事极其困难。因此，我们认为国家采取的措施是必要且及时的。专家指出，是的，在某些地方，流程会变得更加复杂和延长，但与此同时，风险会降低，透明的程序会出现，一整套系统性问题也会得到解决。”
房地产市场准备好迎接变化了吗？
专家指出，市场准备不均。主要市场对变化准备得更好，因为大型开发商长期与银行和抵押贷款合作。预计主要紧张局势集中在二级市场。
阿列克谢·列图诺夫斯基还认为，经济和舒适二级市场，以及此前采用混合支付方案的投资公寓，是最敏感的。
正如阿图尔·尤盖所指出的，现金支付在二级市场仍占主导地位。现在，二级市场上的非现金主要出现在抵押贷款交易中，但这算是个例外。
开发公司NRG-BI（约为Spot是一家由国际控股BI集团与乌兹别克公司NRG联合成立的开发公司，专注于住宅房地产建设。值得注意的是，大型开发商将获得系统性优势，因为他们已经在非现金销售条件下工作。公司本身也完全通过银行转账运营。
“在初级市场，支付流程已经标准化：交易与法人实体达成，使用标准合同，银行和在线支付整合。在二级市场，交易更多是个人之间进行，金额可观，程序也较不正式。非现金账户需要额外的批准和资金来源确认。公司解释道，这可能会暂时减少活动，直到市场参与者适应。
这将如何影响价格
所有受访专家都不预期因拒绝现金而导致住房成本急剧上涨。与此同时，一些专家承认间接影响存在——通过增加财政负担和佣金。
据CMWP乌兹别克斯坦项目咨询与数据管理负责人Alexei Letunovsky介绍，通过佣金、财政负担和交易支持成本的增加，间接影响成本。但这种影响很可能会被限制，并且会随着时间推移而延长。他还指出折扣的做法，过去折扣取决于支付方式：如果这些模型被修订，一些买家可能会注意到差异。
GK&P管理合伙人约德戈尔·加富罗夫也承认对成本产生了间接影响。
“开支可能会增加，因为税收和佣金将从全部金额中计算。但市场不会允许价格被大幅抬高。而在二级市场，则有可能带来轻微的降温。专家指出，总体而言，向非现金转型更可能带来更诚实的定价，而非价格上涨。
这将如何影响房地产销售
专家一致认为，向无现金支付的过渡不会导致销售长期崩溃，但短期内波动的可能性很大。
大多数市场参与者允许在适应阶段暂时暂停。结算程序的变化延长了交易周期：需要与银行协调，确认资金来源，并进行额外的文件核实。这对二级市场尤其敏感，因为那里的交易历来更快更方便。
NRG-BI指出，“适应阶段可能会暂停”，但他们不预期会出现深度衰退。调整流程后，需求可能会更稳定，包括抵押贷款和官方交易的增长。
阿图尔·尤盖还认为无现金“延长了交易周期，但不应对交易量产生致命影响。”他认为市场已处于低活跃期，因此由于结算形式，不应预期出现显著波动。
阿列克谢·列图诺夫斯基承认，在规范生效之前，活动可能会出现暂时的激增。之后，短期内可能出现撤军，尤其是在适应可能更长时间的地区。
从长远来看，市场参与者预计销售不会减少，而是在银行基础设施顺畅运行且新规分阶段实施的情况下，销售会逐步稳定。
房地产市场会被洗白吗？
参与者的立场尽可能一致：是的，改革应减少“灰色”方案的比例。专家指出，将交易金额全部固定在银行系统中会复杂化物品价值的低报，并减少非正式工作的可能性。
NRG-BI认为，一些曾在非正式计划下工作的开发商可能会暂停销售或退出市场。公司指出：“'灰色'项目的比例将会减少，因为绕过官方报告将变得不可能。
阿图尔·尤盖还特别关注房地产经纪人：大额账户存款且未确认收入需核实，且无正式合同的经纪人将失去法律保护。
“数字化程度依然较低，许多参与者根本不习惯透明工作。但别无选择：要么适应并提升服务标准，要么退出市场。因此，客户将因安全而受益，专业机构则因竞争更为激烈而受益，“Yugay总结道。
你需要什么才能顺利过渡
专家一致认为，很多问题将取决于规范本身，而在于其实施方式。为了让无现金交易的过渡尽可能顺利且不导致活动减少，重要的是：
确保银行在技术层面和服务水平上的准备能力;
开展良好的信息宣传活动，因为人们需要被解释一切的运作方式和去向;
暂时减轻税负，例如通过增值税返现或资本特赦;
同时，开发注册、托管和交易保险。
为了使过渡更加顺利，NRG-BI认为降低银行佣金、简化托管流程以及打造“一站式”便捷数字服务非常重要。
谁将从非现金支付中受益
大多数专家一致认为，短期内国家和银行将受益最大。
阿列克谢·列图诺夫斯基强调，优势将授予与银行关系稳定且财务模式明确的资本化开发商。
Artur Yugay 认为，买家也将因交易的透明度和安全性而受益。“因此，客户将获得安全保障，专业机构将拥有更健康的竞争环境，”他说。
加富罗夫表示，此次改革还将增强市场的投资吸引力。
“向无现金支付的转型将增加机构和国际投资者的兴趣。他指出，透明度、风险降低和清晰的程序对于大型企业至关重要。”