地价飙升、房价上涨——金融专家解读比什凯克楼市现状     据吉尔吉斯斯坦（简称：吉）国家土地资源、地籍、测量和制图局数据，2025年前8个月，比什凯克房地产价格同比上涨35%，奥什上涨19.3%。比什凯克及周边地区的建筑热潮也反映了这一趋势，但此类激增可能催生市场“泡沫”。为深入解析，我们专访了金融及房地产专家阿尔斯兰别克·克内巴耶夫。>>>  暴涨35%！吉这两座城市房价持续攀升  

     问：您对房价走势有何预测，市场是否存在“泡沫”迹象？ 

     答：确实出现了一些信号，表明开发商在销售新房时面临困难。但当前形势复杂，存在两个并行趋势：长期和短期。 首要趋势与经济相关。吉人口出生率高，尽管近年有所下降，但2015-2020年出生的人口已逐渐成年，产生刚性住房需求。 此外，国家经济持续发展，人民生活水平不断提高，民众收入和投资能力增强。俄乌冲突也带来影响，部分俄罗斯公民留在吉工作生活，参与当地经济。  同时，近年来，中国在吉活动显著增加，在吉中国公民数量明显上升。预计吉中将放宽签证限制。众多中企进入市场，购买房产、兴建工厂。中吉乌铁路项目启动更是重要推动力。

       问：这将如何影响吉？

       答：中国作为巨大经济体，对吉影响深远。同时，从俄罗斯回流的移民增多（据估计约30%），都需要住房。 城市化进程持续背景下，现代农业所需劳动力减少，农村人口流向城市，尤其是比什凯克。社会因素，如离婚率上升也将影响市场——原本一套大房可能变成两套小房的需求。

      问：您如何看待国家抵押贷款计划？它能提振需求吗？

     答：国家抵押贷款公司提供了大量优惠房源，但这远远不够。吉市场缺乏正常的抵押贷款产品：利率过高、期限过短。与许多国家不同，吉尚未形成成熟的抵押贷款市场，导致住房需求被压抑。 近期经济呈现创纪录增长，政府投资大幅增加，预算增长约三倍。但与此同时，债务也在上升——发行了欧洲债券，国内债务也在增加。这使经济中货币充裕，理论上应提升民众收入和购房能力。

      问：您提到的短期趋势是？

     答：市场暂时饱和与失衡。比什凯克有超过500家建筑公司，竞争激烈。外资企业不断涌入市场，造成供应过剩，形成残酷的“血海竞争”，导致销售下滑。此阶段可能不会持续太久，但可能造成部分板块价格回调。 开发商可能提供折扣或易货以获取现金。值得注意的是，地理位置已成为关键因素。只有实力强大的公司才能存活，住房品质将更受重视。 因此，未来十年，由于市场短缺，对房地产的兴趣预计持续增长。但短期波动可能导致暂时停滞，随后迎来新一轮上涨。

     问：为何房价涨幅如此巨大？

     答：首先是疫情后存在被压抑的需求。其次是俄乌战争经济影响带来了外国买家。同时，随着经济增长，人们收入增加。 但过去五年通货膨胀率达58%，意味着本币大幅贬值。即使美元汇率相对稳定，其在吉国的实际购买力也下降了约60%。即便是投资存款，平均收益率约70%，也未能跑赢通胀。五年间的实际年化收益率仅为2%。 这表明，通胀正在吞噬收入，并制造了房价上涨的“错觉”。商业房产租金翻倍也印证了这一点——近期从每平方米12美元涨至20美元，涨幅达50%。租金上涨推高房产价值，但也与货币贬值相关。 以黄金为例，过去20年价格上涨超10倍，说明美元相对于黄金在贬值。因此，房地产不仅是升值，更是对抗通胀和货币贬值的保值手段。

     问：对比什凯克房价有何具体预测？会跌还是会涨？

     答：一些专家认为，高端和舒适型住宅价格可能因折扣略有下降，但经济型住宅价格预计将保持高位。 即使建筑量创纪录，国家抵押贷款公司也无法满足所有需求。此外，建材和劳动力成本上涨，熟练工人短缺。因此，经济型住房价格可能继续上涨。

      问：您提到地价上涨，原因是什么？ 

     答：比什凯克土地市场似乎正在形成“泡沫”。地价涨幅惊人，甚至超过阿拉木图和塔什干。这是由于建筑公司间竞争激烈，争相购买优质地块，推高了价格。同时，土地供应短缺，因为许多地块被收回国有。开发商为优势区位激烈竞争。 当市场因供应过剩而“降温”时，优越的地理位置将成为销售成败的关键。即使在危机中，地段好的公寓也更容易售出。

    问：您认为地价会继续上涨吗？ 

    答：长期来看，我认为地价仍会上涨，但目前存在过热，价格可能出现回调。也有专家认为，“过热价格”可能随着城市扩张和可用土地增加而调整。例如，比什凯克及周边地区正大规模进行农用地转建，这为地产开发开辟了新途径。 此外，工业企业正迁出市区，这也为新的住宅区创造了空间。此类进程越多，“泡沫”后价格调整的可能性越大。因此，当前在比什凯克周边购买土地是不错的投资，首都必将持续扩张。

      问：您如何评估伊塞克湖的房地产市场？投资哪里更好？ 

     答：目前，因其他投资工具不发达，许多投资者选择房产。如果说比什凯克房地产市场需求旺盛，那么伊塞克湖正处于蓬勃发展期，多家企业大力开发新项目，其租赁需求远超比什凯克。 伊塞克湖作为投资目的地的吸引力与日俱增。短暂的夏季旺季收益可能超过比什凯克全年所得。自2024年起，外国公民可在伊塞克湖度假区购房，这进一步刺激了市场需求。基础设施发展和娱乐设施多样化，也使该市场对投资者更具吸引力。 关键在于保障该地区的生态环境，维持其对游客的吸引力。伊塞克湖是一个极具前景的投资方向，其潜力看来比比什凯克更为广阔。 总而言之，吉房地产市场将继续发展。我不认为会发生重大危机，因为住房是人民的基本需求。考虑到人口增长和城市化，对房地产的需求只会增加。 国家支持也将在这一进程中发挥作用。房地产对于本地投资者而言，仍是一种简单易懂的投资工具。

     来源：吉“报告”网  编译：刘若玮